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白石镇置业和投资环境的初步分析

白石镇置业和投资环境的初步分析

白石镇,在大温菲沙谷区域里,是一个最具特色的地方.

先说一下白石镇的地理概念:
行政划分的白石镇是属于大温区域局下的一个城市,与温哥华,本拿比,素里等市镇齐名,市政地理划分上是在16AVe以南才开始, 所以真正的白石镇非常小,人口才一万八千多,只有二个小学而没有中学.

现在地产范围里讲的和本文所介绍的都是大白石镇范畴, 称为south surrey and white rock 地区:占据delta lander以南,美加边境以北,99高速以西,从0 AVE 到 35 AVE 的这样一个范围内,包括Crescent Beach/Ocean Park; Elgin Chantrell; Grandview Surrey; Hazelmere; King George Corridor; Morgan Creek; Pacific Douglas; Sunnyside Park Surrey; White Rock这九个区.

1. 风景如画宁静自然.
从地理位置上可以看到,白石镇远离了市中心的喧闹尘嚣,但却尽享旁依99号高速公路的交通便利,离华人生活区的列治文半小时以内车程,购物餐饮都很方便.

2. 面朝大海春暖花开.
镇内遍布无敌海景物业,高中低档,丰俭由人,选择面广,主力抢手品种是目前价位的七八十万三层全海景房.
大片的住宅区接近海边,许多房子出门几步就是海风微薰,芦苇摇曳,沙鸥盘旋的海滩胜地.

3. 旅游热点人气兴旺.
白石镇沿海滨3000-4000米的步道排布着连绵的一线海景餐厅咖啡馆与极具特色的艺术画廊和博物馆,加上遍布全镇的高尔夫球场,使这一区域充满了海滨渡假区的氛围,与南北二边依枕着湛蓝色海湾的Crescent ,Semiahmoo沙滩一起吸引着全大温全加乃至全世界的游客如云而来.

4. 美国边境咫尺之遥
去美国购物或工作,都是最方便之选,投资出租的来源中有一定比例的美国租客加入.

5. 出租率和回报率都非常理想.
由于价格仍在合理范围,居住需求也比较大,再加上白石镇的建筑容积标准比大温的其他城市为大,经常可以看到海边的许多住宅房子面积和地块面积相同(建筑容积率为100%),所以出租使用率大.这样就使得出租率和回报率相对比其他区域为高.

6. 风和日丽气候绝佳.
气候好于温本列,平均日照时间最多,冬日雨水少. 夏季平均气温为摄氏23度,冬季平均气温为摄氏6度.如果大温菲沙谷是加拿大气候最好的地段,白石镇就是它们里面的第一名.


7.风水宝地.
整个白石镇由Semiahmoo Bay和Boundary Bay二大海湾所围绕,外围更有Tsawwassen半岛作为通向太平洋的天然屏障.白石镇正面向阳,许多房子依坡面海朝南而建,风水一流.

8.学区优秀,
虽然它所处的素里学区的中學2009年平均排名以6.41分居大温第六,但白石的Semiahmoo中學是以7.5分位居该区的前列.

9.生活购物方便:
区内遍布购物中心和大型超市,包括SAFEWAY,SAVEONFOOD,FUTURESHOP,WALMART等等.

10.治安是大温最好的市镇之一.

11.地产价格相对不高.
相对大温其他地区,物业价格仍处于可负担范围内.最为重要的是,白石镇还没有像其他一些城镇被短期追捧暴涨的经历,所以价格相对价值来讲仍旧相当合理,这也是许多人把目光从温本列转过来,看好它的未来前景.
大白石镇2009年11月的独立屋数据是 724,295.
同时段的
温西 $1,445,248;
温东 $699,835;
本拿比 $737,175;
列治文 $809,514;
素里 $506,547.

12.退休养老居住天堂.
随着近年婴儿潮的退休高峰来临,白石镇作为传统的以休闲居住退休养老乐园而闻名的市镇,将会越来越受到投资者和住家的青睐.

13.缺点:
靠近海边的几条南北道非常陡,约有三十度以上,冬天如果下雪会非常麻烦.
99高速过隧道在通勤时间会堵,前天回来时(下午5:00左右),由于往北线只开一条道(让给南线了),等了将近二十多分钟.
还没有针对华人的大型超市或购物中心,餐厅也很稀少.

14.白石镇市政厅和对于白石镇简介的网址:

www.city.whiterock.bc.ca/index.php

www.city.whiterock.bc....-Rock.html




补充数据:


1.关于投资回报率.总的来讲好过温哥华.
但海景房也很难达到现金流.因为海景特点总的来讲是增值的因素而不是出租回报率的因素.

这几次看过的房子中举个例来讲一下.

www.realtylink.org/pro...00&SCTP=RS

大致情形如下:
15549 COLUMBIA AVE. WHITE ROCK
地大30X117.房屋面积3695,26年,三层均有独立出入,独立厨房,可分三户出租,三层均有海景.
目前,楼上出租为1100.楼下1100,当中一层自住,出租的话至少也是1100.
所以总收入为3300.
如果以80万多一点拿下的话,回报率还算可以.要注意的一个情况是,白石的地税率比温本列高,像这一例,年地税额是6,287.00(2009).额外蚕食了部分收益.


2.今年的政府估价:
由于白石在这次下调过程中是属于重灾区,整体下降的数额比较大,所以这次政府估价就反映出来了,看的几个房子都基本上下降了15%左右.
比如上例,上个月挂牌时的卖点是低于政府估价(966,000),而新的政府估价下降到845,000了.
这对买方是个好事,虽然普遍的说法是政府估价左右不了市场价,但对卖方来讲有了信心上的犹豫,对买方来讲却有了谈价的条件和托词.



目前来讲,我主要看了白石地区白石镇的那一片朝海向阳区.大概情形都和上例差不多.但每个房子的景观状况都不同,要靠比较来取舍.
靠中心区的物业从回报率上来讲会好一些,但却少了白石海景这样的魅力和潜质的因素了.

我现在看好白石镇的另一个原因是温市周边临近地区的房市在这波反弹中升的太猛,再上升的空间已经不是太大了,比如温西,大部分区域其实已经越过了08最高点,有的地区已经高于08最高点的10-20%了.而观察白石镇的房市现状,回升的并不是很多.还是有潜力在那儿,特别是有海景的房子.







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