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再论息口变化对房地产市场的影响

再论息口变化对房地产市场的影响

在讨论这个问题前,还是得强调,影响房地产走势的因素很多,利率的升降变化只是其中一个非常重要的因素.在各阶段时期,因为外围的经济环境不同,众多因素对地产市到影响的力度也会不断的变化和调整中,只有在其他数据基本变化不大时,某一因素才会被推倒主导地位,而即使如此,在风云变幻的经济市场上,这种主导作用也并非能保持多长的时间.

先还是把其他变化不大或预期变化不大的影响房地产走势的因素诸如国家经济结构,经济增长率,就业率,工资增长幅度,移民人口,外来资金,消费信心,建材价格, 租务空置率,住租比例, 土地供应乃至环境气候适居排名等等暂放一边,只讨论息口的因素.

第一,看美国房地产市场.

离现在最近时间段的这一波美国房地产的起伏是典型的成也利率败也利率.

2001年,随着美股高科技泡沫破裂和9·11恐怖袭击的发生,美国经济面临衰退的危险’美联储为了刺激经济增长,连续不停歇13次降低利率,把联邦基准利率从6.5%快速拉至1.0%的超低位,房地产市场受到鼓动开始迅速膨胀,炒房投资自住改善如逢盛市,美国平均房价仅在2003年-2006年的涨幅就已经超过50%,整个上升周期间房价翻了一番不止.
而在2005年开始一年半间美联储宏观调控意在压住通货膨胀的连续更大手笔十七次加息, 又把联邦基准利率从1.00%快速抬升至5.25%,过高过频的利率提升,对房市起到了釜底抽薪的作用,直接导致房屋借贷成本暴涨,引发次贷危机和其他一系列的催化效应,最终导致本次房市的彻底垮台,同时让美国进入经济衰退周期.
不否认美国波房产市场的大波动还有油价高涨等其他因素的推动,但利率的变动绝对是个主因和源头.

再回头看加国市场,排出下表,(从2000年7月到2008年7月的Monthly Series Bank rate)
07/2000 6.00
08/2000 6.00
09/2000 6.00
10/2000 6.00
11/2000 6.00
12/2000 6.00
01/2001 5.75
02/2001 5.75
03/2001 5.25
04/2001 5.00
05/2001 4.75
06/2001 4.75
07/2001 4.50
08/2001 4.25
09/2001 3.75
10/2001 3.00
11/2001 2.50
12/2001 2.50
01/2002 2.25
02/2002 2.25
03/2002 2.25
04/2002 2.50
05/2002 2.50
06/2002 2.75
07/2002 3.00
08/2002 3.00
09/2002 3.00
10/2002 3.00
11/2002 3.00
12/2002 3.00
01/2003 3.00
02/2003 3.00
03/2003 3.25
04/2003 3.50
05/2003 3.50
06/2003 3.50
07/2003 3.25
08/2003 3.25
09/2003 3.00
10/2003 3.00
11/2003 3.00
12/2003 3.00
01/2004 2.75
02/2004 2.75
03/2004 2.50
04/2004 2.25
05/2004 2.25
06/2004 2.25
07/2004 2.25
08/2004 2.25
09/2004 2.50
10/2004 2.75
11/2004 2.75
12/2004 2.75
01/2005 2.75
02/2005 2.75
03/2005 2.75
04/2005 2.75
05/2005 2.75
06/2005 2.75
07/2005 2.75
08/2005 2.75
09/2005 3.00
10/2005 3.25
11/2005 3.25
12/2005 3.50
01/2006 3.75
02/2006 3.75
03/2006 4.00
04/2006 4.25
05/2006 4.50
06/2006 4.50
07/2006 4.50
08/2006 4.50
09/2006 4.50
10/2006 4.50
11/2006 4.50
12/2006 4.50
01/2007 4.50
02/2007 4.50
03/2007 4.50
04/2007 4.50
05/2007 4.50
06/2007 4.50
07/2007 4.75
08/2007 4.75
09/2007 4.75
10/2007 4.75
11/2007 4.75
12/2007 4.50
01/2008 4.25
02/2008 4.25
03/2008 3.75
04/2008 3.25
05/2008 3.25
06/2008 3.25
07/2008 3.25

从中可以看到,2001年起,加国中央银行开始调降利率,一年内大幅将银行利率从6.00%下调至2.25%.这样的利率变化带头并联手了其他因素一起,给本次加拿大的房地产市场掀开了长达七年的上涨行情.而2007年的加息周期也无疑是给房地产市场一记冷却剂,在经过通常6个月的滞后期后,影响已经开始部分出现.而如果随之而来的减息行动在频率和幅度上达到影响的强度后,同样经过几个月的滞后,效果会呈现出来.

所以不管从经济常识上还是以往数据上讲, 息口变化是房地产众多影响因素中最主要的一个.


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