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九月份的数据比较重要

通常的九月是步出假期淡季的回升时段,那么处于大温今年开始的房地产降温阶段的九月份,到底行情会如何.

第一,和往年一样,经历了前几个月的量价下跌,随着回归市场的人流和买气增加,九月的销量和价格均高于前一个月的数值,那么市场仍然会保持一个在冷却势态为主调的上下微调的波动状况直至年底,从而使今年的YOY保持在不变或微升的结果.而把调整放到了09年.

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再论息口变化对房地产市场的影响

在讨论这个问题前,还是得强调,影响房地产走势的因素很多,利率的升降变化只是其中一个非常重要的因素.在各阶段时期,因为外围的经济环境不同,众多因素对地产市到影响的力度也会不断的变化和调整中,只有在其他数据基本变化不大时,某一因素才会被推倒主导地位,而即使如此,在风云变幻的经济市场上,这种主导作用也并非能保持多长的时间.

先还是把其他变化不大或预期变化不大的影响房地产走势的因素诸如国家经济结构,经济增长率,就业率,工资增长幅度,移民人口,外来资金,消费信心,建材价格, 租务空置率,住租比例, 土地供应乃至环境气候适居排名等等暂放一边,只讨论息口的因素.

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息口变化对房地产市场的影响

我一直觉得息口的高低或后期走势对房地产尤其是大温的房地产有着举足轻重的作用.

就目前加拿大经济来看,就像杯不凉不热的水,好也好不了,坏也坏不到那去,所有对房地产有影响的因素,诸如经济增长率,就业率,工资增长幅度,移民人口,消费信心,供需关系等等都不会对房地产构成有效的拉上或推下作用,剩下要考虑的就是可负担成本以及市场心理预期.

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再论自住房"等时机"

在房产市场上,等时机,是个模糊的概念.就像股票市场上一样,高低点是绝对太难踩的.

有了降价预期,当调整来临的时候,秉持等字炔的人就会果断进场吗?大多数不会,因为还有下个期待,还有冬季淡季,还有后冬奥效应,还有更大的下跌预期.而这样的等待,在房地产这样周期里的时间间隔绝对值是很长的,是不是值得为了这样的可能下跌预期去用等待的代价,去人为延后已经准备好了的筑巢行动,咱认为不值得.

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国际大宗商品价格下调,作为一个因素对于大温地产市道方面的影响

进入8月以来, 石油,黄金,粮食等国际大宗商品价格齐声下落,日经国际商品指数8月12日跌至194.180,比7月4日时创下的高点下降了17.6%.

原因可能有以下三点:

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近期大温房市观察

今年在冷却中渐渐趋稳.09年才会进入有限调整期.

今年全年应该还是微升5%左右,因为1-5月份的升势已经拉高了整体水平,7,8月份的淡季量价会向下调整些,9,10月份又会上来些,而在短线盘蜂拥挂牌高峰过后,粮弹出尽存盘在到达20000个附近后会慢慢回落.同时估计央行年底前不会加息,明年才有加息的可能,因为观察近期通涨,虽然六月份的年通涨率到了3.1,但左右央行考虑方向的核心通涨仍旧在1.5左右,离2%还较远.

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房地产还是长线投资的第一选择

移民来加,就碰上这一波地产周期,摸索学习,走了许多弯路,实际成效并不很大,但重要的是积累了经验和开拓了思维,这才是以后的财富.

温哥华的地产投资(准确地讲是长线投资),每每让人却步的原因主要是在于它的出租回报率不理想,但在低利率环境和超低空置率的现实下,多少抵消了低回报率的影响,而在地产价格回稳的同时,租金有望进一步增长,逐步缩小这种倒挂的差距.另外就是地产投资的个体差异也很不同,回报率的高低也有很大差异,不管在牛市熊市,机会总是有的,这就需要眼光和经验,在众多盘中去发现适合投资的瑰宝.

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对加拿大央行的货币政策走势和加拿大经济的预期(之三)

再说加国经济概要:
加拿大的矿产资源很丰富,采矿业非常发达,已开采的矿产有60多种,是仅次于美国和前苏联的世界第三大矿产国.加拿大是仅次于美国的世界第二大小麦出口国,日本是加拿大小麦的最大买主.加拿大渔业发达,75%的渔产品出口,是世界上最大的渔产品出口国.加拿大历来是世界上最大的林产品出口国,林产品出口占加拿大出口总额的16%.还有金属和非金属,其中镍铝铜银铁锌钨钽铀等主要金属和钾石棉硫钠等非金属,储量和产量全都在世界前几名.而能源就不用说了,截止2005年,已探明原油储量1788亿桶 ,世界上仅次于沙特阿拉伯.经济学家指出,阿尔伯塔省的油砂在2010年有可能取代沙特阿拉伯,成为全球石油市场最大供应来源,并使全球油源主控权由沙特和中东地区转移到加拿大.预计到2010年之前,加拿大油砂将会成为带动全球石油供应增长的最大单一油源.2010年,这个年份离现在并不遥远.
综上所述,加拿大的经济模式是资源型的,和美国完全不同,是当今全球最具经济发展潜力和优势的国家,我看好它的近后期发展.至于加国经济剔除能源类的,大多以内需拉动的说法,我觉得也就站不住脚了,总的来说所以不能仅仅以美国经济走势去挂靠原油价格的变化,否则关注点就太单一了.

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对加拿大央行的货币政策走势和加拿大经济的预期(之二)

加央行降息的目的是为了防止经济下滑,如果适得其反导致经济形势走向反向,那这些大佬的薪水应该退还给咱们纳税人了.

另外加元的汇率高低牵涉的面很广,国际商品价格,特别是资源矿藏类,加国的经济预期,国际主要货币的的经济背景等等,当然银根的松紧也是一个重要部分但不是唯一的要素.所以以近期的例子就可以看到,在连续较大幅度先后减息一厘的情形之下,加元的汇率在窄幅拨动中并未有太大幅度的滑落.而在央行减息半厘的同一日,在4月份期油每桶急升5.04美元至104.56美元的情形下,加元汇价受惠急升0.94美仙,收市报101.43美仙

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对加拿大央行的货币政策走势和加拿大经济的预期

尽管目前观察加国经济形势还算不错,但加拿大保守的经济体系运作传统,形成了长期的防患于未然的操作习惯.完全不同于美国专长的于事后补漏措施,这从二国对待次按的问题上采取的前后期步骤就可以看出端倪.

为防止美国经济的恶化影响拖累到加拿大经济造成下滑趋势以及预防与美息差距的拉大和加元的进一步过分走强,只要中期范围内核心通涨率保持在央行2%的目标之內,在经历了今天(2008年3月5日)大幅调低半厘的形势下,年内的基准利率估计还会继续降低.目前的核心通涨率為1.4%,总体通涨率為2.2%,央行的看法是通涨率还有可能进一步下降,这样就为利息予估了进一步向下的空间.

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